Имущественный вычет при покупке квартиры: сколько вернут в 2026 году

Что такое имущественный вычет и как он работает

Имущественный вычет — это не подарок от государства и не субсидия. Это возврат налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который уже был удержан с вашей зарплаты работодателем или уплачен вами самостоятельно.

Логика простая. Государство разрешает уменьшить ваш налогооблагаемый доход на сумму, потраченную на покупку жилья. С разницы НДФЛ пересчитывается, а излишне удержанный налог возвращается вам на счёт.

Право на вычет даёт статья 220 Налогового кодекса РФ. Оно возникает при покупке или строительстве:

• квартиры или комнаты — в новостройке или на вторичном рынке;
• жилого дома или доли в нём;
• земельного участка под ИЖС или с готовым домом;
• при погашении процентов по ипотеке на это жильё.

Ключевое условие: вычет возвращают только тем, кто платит НДФЛ по ставке 13 (или 15)%. Нет облагаемого дохода — нет и возврата.

Сколько денег вернут: два лимита

Существует два отдельных имущественных вычета — на саму стоимость жилья и на проценты по ипотеке. У каждого свой лимит.

Вид вычета	Лимит расходов	Максимум к возврату (13%)
На стоимость жилья	2 000 000 ₽	260 000 ₽
На проценты по ипотеке	3 000 000 ₽	390 000 ₽
Итого максимум	—	650 000 ₽

Например, квартира стоит 4,5 млн ₽. Вычет считается не со всей суммы, а только с лимита в 2 млн ₽. Возврат составит 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.

Если квартира куплена в ипотеку и вы заплатили банку процентов на 3 млн ₽ и больше, добавится ещё до 390 000 ₽. Вместе — до 650 000 ₽ на человека.

Важно: вычет по процентам считается от фактически уплаченных процентов, а не от всей суммы кредита. И только по одному объекту за всю жизнь.

Вычет для супругов: до 1,3 млн рублей на семью

Жильё, купленное в браке, по умолчанию считается совместной собственностью. Поэтому право на вычет есть у обоих супругов — независимо от того, на кого оформлена квартира и кто платил.

Это значит, что лимиты удваиваются:

Вычет	Один человек	Семейная пара
На стоимость жилья	260 000 ₽	520 000 ₽
На проценты по ипотеке	390 000 ₽	780 000 ₽
Итого	650 000 ₽	1 300 000 ₽

Чтобы получить максимум, стоимость квартиры должна быть от 4 млн ₽ (по 2 млн на каждого), а уплаченные проценты — от 6 млн ₽. Супруги вправе сами распределить расходы между собой заявлением — например, 50 на 50 или в любой другой пропорции.

Отдельно стоит знать про детей: родители могут получить вычет за долю несовершеннолетнего ребёнка. При этом сам ребёнок своё право на вычет в будущем не теряет.

Кто имеет право, а кто — нет

Право на вычет привязано к уплате НДФЛ и налоговому резидентству. Разберём, кому он положен, а кому нет.

Может получить	Не может получить
Наёмные работники с официальной зарплатой	Безработные без облагаемого дохода
Те, кто платит НДФЛ с аренды, продажи имущества	ИП на УСН, патенте, НПД (без иного дохода с НДФЛ)
Налоговые резиденты РФ	Самозанятые без официальной зарплаты
Пенсионеры — за 3 предыдущих года	Купившие жильё у близких родственников

Ещё несколько важных ограничений:

• вычет не дают, если квартира куплена за счёт работодателя, маткапитала или бюджетной субсидии — но только в части этих средств;
• сделки между взаимозависимыми лицами (супруг, родители, дети, братья, сёстры) права на вычет не дают;
• маткапитал, вложенный в квартиру, вычитается из базы — с этой суммы возврат не положен.

Самозанятые и ИП на спецрежимах могут получить вычет, если у них есть параллельный доход, облагаемый НДФЛ 13% — например, зарплата по трудовому договору.

Как оформить вычет: два способа

Есть два пути возврата налога. Можно вернуть деньги одной суммой через налоговую или получать прибавку к зарплате через работодателя.

Способ 1. Через налоговую (декларация 3-НДФЛ)

1. Дождитесь окончания года, в котором купили жильё.
2. Соберите документы и заполните декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете на сайте ФНС.
3. Приложите справку о доходах, договор и платёжные документы.
4. Подайте заявление на возврат с реквизитами счёта.
5. Дождитесь камеральной проверки — до 3 месяцев, плюс до месяца на перечисление.

Способ 2. Через работодателя

1. Подайте в ФНС заявление о праве на вычет — ждать конца года не нужно.
2. В течение 30 дней налоговая направит уведомление работодателю.
3. Бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ — зарплата вырастет на 13%, пока не выберется вся сумма вычета.

С 2021 года для многих работает упрощённый порядок: ФНС сама формирует предзаполненное заявление по данным от банков. Если ваш банк подключён к обмену, вычет можно оформить в несколько кликов без декларации.

Какие документы понадобятся

Точный список зависит от типа сделки, но базовый набор такой:

• Справка о доходах (бывшая 2-НДФЛ) — за нужный год, обычно подтягивается в ЛК автоматически;
• договор купли-продажи или ДДУ;
• акт приёма-передачи — для новостройки;
• выписка из ЕГРН — для вторички;
• платёжные документы: чеки, расписки, банковские поручения;
• для ипотеки — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
• при вычете супругов — заявление о распределении расходов;
• свидетельство о браке — если квартира на двоих.

Большую часть документов сегодня не нужно носить в бумаге: справки о доходах и сведения о сделке ФНС видит сама. Через личный кабинет налогоплательщика всю заявку можно отправить онлайн.

Проверить свои уплаченные налоги, статус заявления и остаток вычета можно в личном кабинете на Госуслугах и на сайте ФНС — это доступно каждому без посещения инспекции.

Когда подавать и за сколько лет можно вернуть

У имущественного вычета нет срока давности — заявить его можно в любой год после покупки. Но вернуть НДФЛ получится только за последние три года.

Пример. Квартиру купили в 2022 году, а вспомнили о вычете в 2026-м. Декларации можно подать за 2023, 2024 и 2025 годы — то есть вернуть налог, уплаченный в эти периоды.

Если за один год вся сумма вычета не выбралась (например, годовой НДФЛ меньше 260 000 ₽), остаток переносится на следующие годы — до полного исчерпания лимита. Это удобно: можно возвращать налог несколько лет подряд.

Для пенсионеров действует особое правило — они могут перенести вычет на три года назад от года покупки, даже если уже не работают.

Важно про остаток основного вычета: если квартира стоила меньше 2 млн ₽, неиспользованный лимит разрешено дозаявить при покупке другого жилья. А вот вычет по ипотечным процентам даётся один раз и только по одному объекту.

Частые ошибки, из-за которых теряют деньги

Эти промахи стоят людям десятков тысяч рублей или затягивают возврат на месяцы.

• Не учитывают проценты по ипотеке. Многие возвращают только 260 000 ₽ за квартиру и забывают про вычет на проценты — а это ещё до 390 000 ₽.
• Оформляют всё на одного супруга. Так теряется второй лимит. Распределить расходы заявлением выгоднее.
• Включают маткапитал в сумму вычета. ФНС вычтет его при проверке, а декларацию вернёт на доработку.
• Покупают у родственников. Сделки с близкой роднёй права на вычет не дают — это выясняется уже на проверке.
• Спешат с вычетом на проценты. Если выбрать его по дешёвой ипотеке, а потом взять более крупный кредит, добрать до 390 000 ₽ уже не выйдет.
• Неверно заполняют 3-НДФЛ. Ошибки в суммах и кодах — самая частая причина отказа и повторной подачи.

Перед подачей сверьте суммы со справкой о доходах и справкой банка о процентах — это снимает большинство вопросов инспектора.

Частые вопросы