Налоговый вычет по ипотеке в 2026: как вернуть до 650 тысяч рублей
Купили квартиру в ипотеку — государство готово вернуть вам часть уплаченного НДФЛ. При грамотном оформлении супруги вдвоём забирают до 1,3 млн рублей, а один человек — до 650 тысяч. Разбираем, как это работает в 2026 году, без воды и с цифрами.
Что такое налоговый вычет по ипотеке и из чего складываются 650 тысяч
Налоговый вычет — это возврат уже уплаченного вами НДФЛ. Государство не дарит деньги, а возвращает часть налога, который удержали с вашей зарплаты или другого облагаемого дохода. Поэтому вычет доступен только тем, кто платит НДФЛ по ставке 13 (или 15)%.
При покупке жилья в ипотеку работают два разных вычета, и важно их не путать:
| Вид вычета | С какой суммы | Максимум к возврату |
|---|---|---|
| Имущественный (за стоимость жилья) | до 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| За проценты по ипотеке | до 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Итого на одного человека | — | 650 000 ₽ |
Считается просто: 2 млн × 13% = 260 тыс., 3 млн × 13% = 390 тыс. В сумме — 650 000 ₽ максимум на одного заёмщика. Если жильё в браке, лимиты удваиваются: каждый супруг заявляет свой вычет, и семья теоретически возвращает до 1,3 млн ₽.
Кто имеет право на вычет в 2026 году
Чтобы получить возврат, нужно одновременно соответствовать нескольким условиям:
- вы — налоговый резидент РФ (находитесь в стране не менее 183 дней в году);
- у вас есть доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13–15% — официальная зарплата, доход по ГПХ, сдача жилья с уплатой налога и т. п.;
- жильё оформлено на вас и куплено за свои или ипотечные деньги;
- вы ранее не исчерпали лимит имущественного вычета.
Кто вычет не получит: самозанятые на НПД и ИП на спецрежимах — по доходам, с которых НДФЛ не платится; неработающие пенсионеры без облагаемого дохода (но есть исключение — перенос вычета на 3 года назад); те, кто купил жильё у близких родственников (взаимозависимых лиц — родители, дети, супруг, братья и сёстры).
Важно: с 2024–2025 годов вычеты по основной налоговой базе и по ряду доходов считаются с учётом прогрессивной шкалы НДФЛ, но базовая ставка для расчёта возврата по зарплате — всё те же 13%.
Вычет за стоимость жилья: лимит 2 млн и важные нюансы
Имущественный вычет даётся один раз в жизни в пределах 2 млн ₽ расходов. Но с 2014 года появилось ключевое правило — остаток лимита переносится на другие объекты.
Пример. Купили студию за 1,4 млн ₽ и вернули 182 тыс. Остаток лимита — 600 тыс. ₽. При следующей покупке жилья вы добираете эти 600 тыс. и возвращаете ещё 78 тыс. ₽.
Что входит в расходы для вычета:
- сумма по договору купли-продажи или ДДУ;
- отделка и материалы — только если в договоре указано, что жильё передано без отделки;
- проектно-сметная документация на отделочные работы.
Маткапитал и другие бюджетные субсидии в вычет не включаются — это не ваши личные расходы. Если квартира куплена частично за маткапитал, эту сумму вычитают из базы.
Вычет по процентам: лимит 3 млн и почему он один на жизнь
Второй вычет — по фактически уплаченным процентам банку. Лимит — 3 млн ₽ уплаченных процентов, то есть до 390 тыс. ₽ к возврату.
Ключевое отличие от имущественного вычета: остаток по процентам не переносится на другие объекты. Вычет по процентам можно заявить только по одному объекту за всю жизнь. Поэтому по дешёвой ипотеке его иногда выгоднее «приберечь».
Считаются именно проценты, а не тело кредита. По длинной ипотеке на 20–25 лет переплата легко превышает 3 млн, поэтому большинство заёмщиков выбирают весь лимит. По льготным программам (семейная, IT, дальневосточная ипотека) ставка ниже — и процентов набегает меньше.
| Сумма кредита | Ставка | Срок | Проценты за весь срок (≈) | Возврат |
|---|---|---|---|---|
| 5 млн ₽ | 6% (семейная) | 20 лет | ≈ 3,6 млн ₽ | 390 тыс. ₽ |
| 5 млн ₽ | 18% (рыночная) | 20 лет | > 9 млн ₽ | 390 тыс. ₽ |
Вычет по процентам начисляется по мере их уплаты — вернуть всё сразу за 20 лет вперёд нельзя.
Как удвоить вычет: вычет для супругов
Жильё, купленное в браке, по умолчанию считается совместной собственностью — независимо от того, на кого оформлено и кто платит. Это позволяет каждому супругу заявить свой вычет.
Что это даёт семье на одну квартиру:
| Вычет | Один человек | Супруги вдвоём |
|---|---|---|
| За стоимость жилья | 260 тыс. ₽ | 520 тыс. ₽ |
| За проценты | 390 тыс. ₽ | 780 тыс. ₽ |
| Итого | 650 тыс. ₽ | 1,3 млн ₽ |
Чтобы оба супруга использовали лимиты полностью, стоимости жилья и процентов должно «хватить» на двоих: например, квартира дороже 4 млн ₽ и проценты выше 6 млн ₽. Распределение между супругами оформляется заявлением о распределении расходов — долями в любой пропорции. По процентам пропорцию можно менять каждый год.
Два способа получить деньги: через работодателя или налоговую
Способ 1 — через работодателя. Вы получаете в ФНС уведомление о праве на вычет, и работодатель перестаёт удерживать НДФЛ — зарплата приходит больше. Плюс: не нужно ждать конца года, деньги идут сразу.
Способ 2 — через налоговую по декларации 3-НДФЛ. Подаёте после окончания года, и всю сумму удержанного за год налога возвращают разом на счёт. Плюс: крупная сумма единым платежом.
С 2021 года для многих действует упрощённый порядок: ФНС сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основе данных от банков и работодателей. Если ваш банк передаёт сведения в ФНС, заявление на вычет по процентам приходит почти готовым — остаётся подписать.
Пошаговая инструкция: как оформить вычет через личный кабинет ФНС
- Дождитесь окончания года, в котором возникло право на вычет (год регистрации права собственности или подписания акта по ДДУ).
- Соберите документы: договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи, выписку из ЕГРН, платёжные документы, кредитный договор, справку из банка об уплаченных процентах, справку о доходах (бывшая 2-НДФЛ).
- Войдите в личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru или через Госуслуги — проверить статус и заполнить декларацию можно онлайн без визита в инспекцию.
- Заполните 3-НДФЛ: часть полей подтянется автоматически. Укажите объект, сумму расходов и уплаченных процентов.
- Прикрепите сканы документов и отправьте декларацию с электронной подписью (она формируется в ЛК).
- Подайте заявление на возврат с реквизитами счёта — оно учитывается на вашем едином налоговом счёте.
- Дождитесь проверки: камеральная проверка — до 3 месяцев, ещё до месяца на перечисление. Деньги придут на указанный счёт.
Если вычет за год не выбран полностью (дохода не хватило), остаток переносится на следующие годы — подаёте декларацию повторно, пока не вернёте весь лимит.
Частые ошибки и как их избежать
- Путают два вычета. Сначала выбирают имущественный (260 тыс.), и только потом — по процентам. Заявлять можно параллельно, но логика расчёта разная.
- Включают маткапитал и субсидии в расходы. Это приводит к отказу и требованию вернуть лишнее.
- Покупка у близких родственников. Сделка между взаимозависимыми лицами лишает права на вычет полностью.
- Заявляют проценты по первой дешёвой ипотеке. Лимит по процентам даётся раз в жизни на один объект — иногда выгоднее приберечь его для крупной ипотеки.
- Забывают про супруга. Не распределив расходы, семья теряет до 650 тыс. ₽ второго лимита.
- Пропускают справку об уплаченных процентах. Без неё ФНС не примет вычет по процентам — запрашивайте её в банке ежегодно.
Срока давности у имущественного вычета нет — заявить его можно и через 5 лет после покупки. Но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года, поэтому тянуть невыгодно.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если ипотека ещё не выплачена?
Да. Право на оба вычета возникает после оформления права собственности (или подписания акта по ДДУ), а не после погашения кредита. Имущественный вычет заявляют сразу, а вычет по процентам — по мере их фактической уплаты банку, каждый год на основании справки из банка.
Сколько максимум можно вернуть одному человеку и семье?
Один заёмщик возвращает до 650 000 ₽: 260 тыс. за стоимость жилья (с 2 млн) и 390 тыс. за проценты (с 3 млн). Супруги, купившие жильё в браке, заявляют вычеты каждый и в сумме могут вернуть до 1,3 млн ₽, если стоимости квартиры и процентов хватает на оба лимита.
Можно ли вернуть налог сразу за несколько лет?
Вернуть удержанный НДФЛ можно за последние 3 года. Если за год дохода не хватило, чтобы выбрать весь вычет, остаток переносится на следующие годы — декларацию подают повторно, пока лимит не будет исчерпан полностью.
Положен ли вычет самозанятому или ИП на спецрежиме?
По доходам на НПД или спецрежимах УСН/патент — нет, так как НДФЛ по ставке 13% с них не платится. Но если у самозанятого есть параллельный доход, облагаемый НДФЛ (например, официальная зарплата), вычет можно заявить с этой части дохода.
Влияет ли льготная ставка по семейной или IT-ипотеке на вычет?
Льготная ставка не лишает права на вычет, но из-за низкой ставки уплаченных процентов меньше. Вы всё равно возвращаете 13% от фактически уплаченных процентов в пределах лимита 3 млн ₽. Имущественный вычет за стоимость жилья от ставки не зависит.
Можно ли оформить вычет онлайн без похода в налоговую?
Да. Декларацию 3-НДФЛ заполняют и отправляют в личном кабинете налогоплательщика на nalog.ru или через Госуслуги, прикрепив сканы документов и подписав электронной подписью из ЛК. Часто работает упрощённый порядок — ФНС присылает предзаполненное заявление по данным от банка.
Подберём ипотеку из 47 банков с лучшей ставкой под вашу ситуацию
Подобрать в 47 банках →