Ипотечные каникулы: кому положены и как оформить в 2026 году

Что такое ипотечные каникулы и чем они отличаются от реструктуризации

Ипотечные каникулы — это закреплённое законом право заёмщика один раз за время действия ипотеки взять отсрочку: полностью приостановить платежи или уменьшить их размер на срок до 6 месяцев. Право действует с 31 июля 2019 года и закреплено в статье 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и статье 6.1 Федерального закона № 76-ФЗ.

Ключевое отличие от обычной реструктуризации — банк обязан предоставить каникулы, если заёмщик соответствует условиям. Это не добрая воля кредитора, а норма закона. При реструктуризации же банк сам решает, идти навстречу или нет.

Параметр	Ипотечные каникулы	Реструктуризация
Основание	Закон (банк обязан)	Решение банка
Срок отсрочки	До 6 месяцев	Любой по договорённости
Кредитная история	Не портится	Может ухудшиться
Сколько раз	Один раз на договор	Без жёсткого лимита
Проценты	Начисляются и переносятся	Зависит от условий

Важно: каникулы — не списание долга. Платежи не отменяются, а переносятся — срок ипотеки удлиняется ровно на период каникул.

Кому положены ипотечные каникулы: четыре условия

Чтобы получить ипотечные каникулы по закону, заёмщик должен одновременно соответствовать четырём условиям. Если хотя бы одно не выполняется, банк вправе отказать — но может предложить собственную программу реструктуризации.

1. Жильё — единственное. Квартира или дом в ипотеке должны быть единственным пригодным для проживания жильём заёмщика. Допускается доля в другом жилье не более 50%.
2. Размер кредита в пределах лимита. С 2024 года максимальная сумма ипотеки для каникул — 15 млн рублей. Для отдельных регионов лимиты могут уточняться, но базовый порог — 15 млн.
3. Каникулы по этому договору ещё не брали. Право даётся один раз за весь срок ипотеки.
4. Заёмщик попал в трудную жизненную ситуацию — из закрытого перечня (см. ниже).

Что закон относит к трудной жизненной ситуации:

• регистрация в качестве безработного в центре занятости;
• признание инвалидом I или II группы;
• временная нетрудоспособность подряд более 2 месяцев;
• снижение среднемесячного дохода за 2 месяца более чем на 30% по сравнению со средним за год — при условии, что платёж по ипотеке превышает 50% дохода;
• увеличение числа иждивенцев (рождение/усыновление ребёнка, появление инвалида на иждивении) с одновременным снижением дохода более чем на 20%, если платёж превышает 40% дохода.

Как работают каникулы: приостановка или снижение платежа

Заёмщик сам выбирает формат и срок льготного периода — до 6 месяцев. Можно взять меньше: например, 3 месяца. Доступны два варианта.

Вариант	Что происходит	Кому подходит
Полная приостановка	Платежи не вносятся вообще весь льготный период	При потере работы, длительной болезни
Снижение платежа	Платёж уменьшается до посильной суммы	Доход упал, но частично сохранился

В течение каникул банк не начисляет неустойки и штрафы, не вправе обращать взыскание на заложенное жильё и требовать досрочного погашения. Проценты по договору продолжают начисляться — но по той же ставке, что была до каникул, и переносятся на конец срока.

После окончания льготного периода заёмщик возвращается к прежнему графику. Сумма пропущенных или уменьшенных платежей вместе с накопленными процентами выносится в «хвост» — срок ипотеки продлевается. Платёж после каникул остаётся примерно таким же, как был до них.

Пошаговая инструкция: как оформить ипотечные каникулы

Процедура простая и не требует похода в офис, если у банка есть онлайн-каналы. Главное — уложиться в сроки и приложить подтверждающие документы.

1. Подготовьте заявление. Это требование о предоставлении льготного периода. Укажите выбранный вариант (приостановка или снижение), срок и дату начала каникул.
2. Соберите документы. Какие именно — зависит от основания (см. таблицу ниже).
3. Подайте требование в банк — через личный кабинет, по почте заказным письмом или лично. Способ обычно прописан в кредитном договоре.
4. Дождитесь рассмотрения. У банка есть 5 рабочих дней на проверку. Он может запросить недостающие документы.
5. Получите подтверждение. Банк обязан изменить график и направить вам уточнённые условия. Если ответа нет в срок — по закону каникулы считаются установленными на условиях, указанных в вашем требовании.

Документы под каждое основание:

Основание	Документ
Безработица	Выписка из центра занятости о регистрации безработным
Инвалидность I–II группы	Справка МСЭ
Болезнь >2 мес.	Листок нетрудоспособности
Падение дохода	Справка 2-НДФЛ или по форме банка, выписка из ЭТК
Рост числа иждивенцев	Свидетельство о рождении, документы об опеке

Кредитные каникулы по 348-ФЗ: что изменилось

С 1 января 2024 года заработал Федеральный закон № 348-ФЗ, который ввёл постоянное право на кредитные каникулы по потребительским кредитам и распространил гибкие правила на заёмщиков. Эти каникулы — отдельный механизм, не путайте с ипотечными по 76-ФЗ.

Важно понимать разницу между двумя «отпусками» от платежей:

• Ипотечные каникулы (6.1-1 353-ФЗ / 76-ФЗ) — для ипотеки, до 6 месяцев, по трудной жизненной ситуации, один раз на договор.
• Кредитные каникулы (348-ФЗ) — для потребкредитов и автокредитов, при снижении дохода более чем на 30%. Действуют постоянно, в пределах лимитов по сумме кредита, которые устанавливает правительство.

Если у вас и ипотека, и потребкредит, можно использовать оба механизма — они не пересекаются. По ипотеке — каникулы по профильному закону, по потребительскому кредиту — по 348-ФЗ.

Отдельно действуют каникулы для участников СВО и членов их семей по Федеральному закону № 377-ФЗ — там свои условия и порядок, отличный от обычных ипотечных каникул.

Частые ошибки и что важно проверить заранее

Каникулы — рабочий инструмент, но заёмщики регулярно теряют это право из-за невнимательности. Вот типичные ошибки.

• Перестать платить, не подав заявление. Каникулы не наступают автоматически. Пока банк не зафиксировал льготный период — любая просрочка портит кредитную историю и влечёт штрафы.
• Не приложить документы. Без подтверждения трудной жизненной ситуации банк правомерно откажет.
• Указать жильё, которое не единственное. Если у заёмщика есть вторая квартира — под ипотечные каникулы по 76-ФЗ объект не подходит.
• Думать, что проценты «замораживаются». Они продолжают начисляться — просто переносятся. Переплата по итогу растёт.
• Брать максимум на всякий случай. Право даётся один раз. Если ситуация временная — разумнее взять короткий срок и сохранить запас на будущее.

Перед подачей стоит сверить остаток долга с лимитом 15 млн, проверить статус жилья как единственного и заранее заказать справки — это ускорит рассмотрение. Проверить свою кредитную историю можно через Госуслуги — дважды в год это доступно без оплаты.

Альтернативы каникулам, если они не положены

Если по формальным условиям каникулы не положены — у заёмщика остаётся несколько путей. Выбор зависит от того, временные у вас трудности или системные.

Решение	Когда подходит
Реструктуризация в банке	Доход просел, но восстановится — просите увеличить срок или временно снизить платёж
Рефинансирование	На рынке появились ставки ниже вашей — перекредитуйтесь и снизьте платёж
Госпрограммы	Семейная, IT, сельская или дальневосточная ипотека — если планируете новый кредит или попадаете под условия
Банкротство (127-ФЗ)	Долги объективно неподъёмны — крайняя мера, ведёт к реализации залога

Реструктуризация и рефинансирование — самые мягкие варианты: они не портят отношения с банком и сохраняют жильё. К банкротству стоит подходить осознанно: при ипотеке заложенная квартира входит в конкурсную массу, даже если она единственная.

Подобрать программу рефинансирования и сравнить условия банков можно через сервис Кредит Просто — это поможет понять, выгоднее ли вам каникулы или новый кредит на лучших условиях. Итоговое решение по любой заявке остаётся за банком.

Частые вопросы