Жилищные кредиты захватывают рынок
Многие вещи происходят в России «не благодаря, а вопреки».
Кажется, что только в экстремальных, тяжелых и неблагоприятных условиях русские
могут, наконец, собраться и начать героически эти самые условия приобретать.
Возможно, в данном случае сказывается страх, что дальше, если ничего не делать,
станет только хуже. Или же, будучи прижатыми к стенке наши люди удивительным
образом раскрепощаются и начинают творить чудеса. Как бы там ни было, но в
нынешних условиях падения рубля, роста инфляции, Олимпиады в Сочи и прочей не
радующей стабильности, ипотечные кредиты в нашей стране становятся только
популярнее. Причем не только внешние обстоятельства не способствуют росту его
популярности, но и ставки по жилищным кредитам и цены не недвижимость никак не
делают ипотеку более привлекательной.
Действительно, несмотря на колебание ставок и даже некоторое
снижение средней по рынку величины процентной ставки по ипотеке, жилищные
кредиты в нашей стране все еще остаются очень дорогими. Кроме того, получить ипотеку также тяжело, как и раньше. Банк потребует от заемщика не только массу
документов, которые бы подтверждали его благосостояние, уровень дохода,
семейное положение, образование и так далее, также понадобится идеальная
кредитная история, наличие поручителей и созаемщиков. И даже если все это у вас
будет, не исключено, что кредитная организация вам все равно откажет. Если
добавить к этому еще и высокую стоимость жилья в нашей стране практически во
всех регионах страны и, особенно, в Москве и Петербурге, то получится, что
реально претендовать на покупку квартиры в ипотеку в нашей стране может совсем
небольшое число людей.
Впрочем, под «претендовать реально» следует понимать то, что
человек купит подходящую ему квартиру за реальную стоимость и будет при этом
платить по кредиту менее 50% своего ежемесячного дохода. Причем в идеале
намного меньше. То есть кредит не будет для него непосильной ношей или
многолетней «кабалой». Он никак не скажется на его благосостоянии и структуре
ежемесячных расходов. Другими словами, этот человек не просто хорошо
зарабатывает, он еще и делает большой первый взнос, берет ипотеку под маленький
процент и на длительный срок и, соответственно, получает на выходе квартиру в
кредит с небольшим ежемесячным платежом. Это идеальный вариант, к которому
нужно стремиться. Более того, на Западе в основном люди так и делают. Так свое
жилье молодежь не покупает, предпочитая жить либо с родителями, либо на съемных
квартирах, пока не появится реальная возможность взять ипотеку на выгодных
условиях.
В нашей же стране все немного иначе. Снимать жилье у нас не
любят, так как это сопряжено с массой неудобств. Так в
съемной квартире практически невозможно зарегистрироваться, так как владельцы
недвижимости из-за незнания самой процедуры регистрации опасаются делать ее
квартиросъемщикам. Другой немаловажный момент — фактическое бесправие человека,
который снимает квартиру, перед ее владельцем. Чтобы не платить налоги договор
подписывается далеко не всегда. Поэтому владелец квартиры в любой момент может
выгнать жильца. А ведь найти новую квартиру будет очень сложно — в крупных
городах спрос намного превышает предложение. В результате цены даже на не самые
лучшие варианты оказываются серьезно завышенными. Так что снимать квартиру в
России не только невыгодно, но и еще и очень непросто. При этом плата за съем
жилья будет настолько большой, что человеку придется практически все свои
деньги отдавать как раз владельцу квартиры.
Шансов накопить в таких условиях деньги на то, чтобы
приобрести уже свое жилье практически не останется. Так что ипотека становится
действительно единственным вариантом купить свою квартиру для большинства
россиян. Таким образом, у человека просто не остается выбора — брать или не
брать, брать ипотеку ему приходится, если он хочет купить квартиру.
В начале февраля на совещании у президента РФ в Ново-Огарево
первый вице-премьер Игорь Шувалов отметил, что количество выданных ипотечных
кредитов в России превысило 800 тысяч, а их общая сумма составила 1,3 триллион
рублей. Это неплохой показатель, однако, здесь интересны не конкретные цифры, а
динамика. Так для сравнения Игорь Шувалов привел данные десятилетней давности,
тогда в год выдавалось всего по 14 тысяч кредитов. Для большинства же граждан
ипотека вообще была недоступна. Как видим, за 10 лет ситуация действительно изменилась
в лучшую сторону. Кредитов стало выдаваться более чем в 50 раз больше!
Это впечатляющий рост, но на достигнутом останавливаться
никто не собирается. К 2018 году планируется выйти на уровень не менее 815
тысяч ипотечных кредитов по рекомендованной премьер-министром Дмитрием Медведевым
ставке «инфляция плюс 2,2%». Считается, что рост ипотечного кредитования связан
не столько с ростом благосостояния, сколько со снижением требований банка к
заемщиков. Если раньше получить кредит можно было на небольшой срок, то теперь
существуют предложения с рассрочкой на 25-30 лет. Конечно, переплата в таком
случае будет очень большой, но зато удастся серьезно сократить размер
ежемесячного платежа, что так же очень важно. К тому же был упрощен пакет
документов, которые нужно предоставить в банк. Впрочем, всем подряд банки
выдавать кредиты никогда не станут. Все-таки ипотека это не потребительский
кредит, а довольно специфический продукт. Причем речь в данном случае идет о
больших суммах и, следовательно, о большом риске.
Поэтому чтобы обеспечить дальнейший рост банкам придется
снижать процентную ставку. В таком же направлении думает и Игорь Шувалов:
«средневзвешенная ставка в целом по стране в настоящий момент составляет 12,5%.
Она, конечно, ниже, чем мы начинали (15%), но достаточно высокая для граждан
России. И в этой части ипотечный кредит нельзя назвать полностью доступным».
Действительно, в Европе и США, не говоря уже о нефтедобывающих странах, ставка
по ипотеке гораздо ниже, чем у нас, причем есть льготные варианты, где ставки
вообще будут 0% или около того. К сожалению, такая ситуация обусловлена
объективными факторами. Например, инфляция, которая в нашей стране не только
высока, но еще и непредсказуема.
Во-первых, официальные показатели инфляции у нас обычно
занижают, так что реальную ставку банки рассчитывают сами. Во-вторых,
экономическая ситуация в нашей стране серьезно зависит от цен на нефть, которым
свойственно колебаться. А в случае с ипотекой, которая выдается на 20-30 лет,
эти колебания будут означать большой риск для банка, который может потерять
деньги. Так что все эти риски закладываются в ставку по ипотеке изначально.
Добавьте к этому низкую оптимизацию издержек банковского сектора, и получится
нынешняя ставка, которая выше психологического порога в 12% годовых.
Вообще же среднерыночная ставка будет равняться 12,5%
годовых, причем этот показатель сохранится достаточно долго. Снижаться же цена
на ипотеку будет очень медленно, так как это требует изменения
макроэкономических показателей, которые в среднесрочной перспективе практически
меняются. Таким образом, ждать дешевой ипотеки в 2014 году не стоит точно,
может быть, ситуация изменится в 2015 году, хотя и на это особо надеяться не
стоит.