Как продать ипотечную квартиру

Чтобы продать ипотечную квартиру вам для начала нужно получить ипотечный кредит. А это в деле продажи такой недвижимости может стать чуть ли не основной проблемой. Банки хоть и заинтересованы в ипотеке, выдают подобные займы неохотно. Дело в том, что доходы россиян недостаточно велики, а ипотеку в нашей стране доступной ну никак не назовешь. Вот и получается, что банки и рады были бы выдавать больше ипотечных кредитов, но вот только подходящих кандидатов совсем немного. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, но опасаетесь, что заем вам не выдадут, вы всегда можете оставить заявку на сайте кредитного брокера «Кредит Просто».

Наши специалисты помогут вам подобрать подходящий вариант кредита, в котором вам точно не откажут. И вот теперь, после того, как вы все-таки приобрели квартиру в ипотеку, въехали в нее, сделали ремонт, закупили мебель, вы решаете ее продать. Шаг кажется нелогичным и необоснованным, и это действительно так. Зачем было мучиться и покупать квартиру в ипотеку, чтобы потом ее продать? На самом деле, в жизни могут быть абсолютно разные ситуации. Не может быть так, чтобы все было логично, правильно и удобно. Могут срочно понадобиться деньги, может понадобиться срочно уехать заграницу на постоянное место жительство, может появиться желание уйти в монастырь и отринуть все мирское. Мало ли что может произойти.

Главное, что теперь квартиру, которую вы так стремились купить, нужно продать, причем желательно срочно. Если вы живете в Москве или Петербурге, где рынок жилья достаточно хорошо развит, сделка пройдет быстро, покупатели найдутся легко, документы оформят в срок, и деньги вы получите без задержек. Конечно, если у вас хорошая квартира по адекватной цене. Все так и было бы, если бы на вашей квартире не лежала обременение банка. Хоть купленная в ипотеку квартира и принадлежит вам, все-таки пока вы не выплатите кредит, она будет находиться в залоге у банка. А это накладывает определенные ограничения. Точнее, это очень серьезные ограничения. Ведь распоряжаться залогом, а квартира  в данном случае это залог, по своему усмотрению вы не можете. Продать квартиру вы можете только после того, как полностью погасите кредит. Если, конечно, банк не согласится пойти вам навстречу.

В том случае, если возможности сразу погасить ипотеку, у вас нет, придется договариваться с кредитной организацией. Ведь без согласия банка ничего продать вы не сможете. Банки хоть и имеют полное право отказать вам в продаже квартиры, чаще всего все же соглашаются. Правда, за согласие они просят 1% от суммы кредита. В кредитных организациях это называется «за подготовку документов к проведению сделки». Впрочем, согласие банка это еще не все. Это только лишь возможность начать продавать квартиру, хотя сам это процесс будет непростым. Схема продажи ипотечной квартиры сложна как раз из-за необходимости снятия залога.

Ведь банк, хоть и разрешил вам продавать залоговую квартиру, обременение с нее снимать не стал. А для подписания договора купли-продажи вы должны будете предоставить документы о снятии ипотеки, которые может получить, только погасив кредит. Получается замкнутый круг. Разорвать его можно только в том случае, если вам удастся найти покупателя, располагающего достаточной суммой для погашения остатков вашей ипотеки. Покупатель вносит аванс, продавец гасит ипотеку и может продавать квартиру. Оформление всех документов при этом займет у вас около двух месяцев. Все это время покупатель, который внес большой залог, будет находиться в неопределенности, ведь продавец в любой момент может прервать сделку. Согласитесь, найти такого покупателя будет непросто.

К тому же передумать может не только продавец, может случиться отказ госорганами в регистрации сделки или возобновятся проблемы со снятием залога. То есть в данном случае покупатель серьезно рискует, гораздо больше, чем продавец, ведь в случае отмены сделки вернуть аванс можно будет только в судебном порядке.

Обезопасить себя от возможных проблем покупатель может, используя банковские ячейки. Сам процесс продажи в таком случае будет происходить по следующей схеме. Для начала банк разрешает продажу квартиры, но обременение не снимает, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, документы для снятия обременения и деньги закладываются в сейфы. При этом сумма разделяется на две части. Одна нужна для погашения задолженности перед банком, а другая, остаток, то, что полагается продавцу. После этого договор проходит госрегистрацию, если с этим проблем не возникает, кредит гасится, продавец получает оставшиеся деньги, а покупатель документы о снятии обременения. Впрочем, такую услугу предлагают не все банки.

Но у людей, желающих продать ипотечную квартиру, все-таки есть выход. Правда, процесс становится еще сложнее. Если банк не дает разрешения на продажу, вы можете снять обременение сами, выплатив ипотеку, а для этого вам нужно будет взять в банке кредит. Подойдет кредит наличными на большую сумму или же вы можете заложить другую квартиру, если она есть. После того, как ипотека будет погашена, вы можете продавать квартиру, она ваша и обременения на ней нет. После того, как найдется покупатель, и вы получите деньги, кредит можно будет погасить досрочно. Конечно, определенную сумму вы потеряете, но другого выхода продать ипотечную квартиру, пока нет. Чтобы уменьшить переплату, вам для начала нужно найти покупателя. Только после этого можно оформлять кредит. При этом желательно, чтобы вариант с покупателем был как можно более надежным, ведь в случае, если он откажется, переплачивать по кредиту придется больше.

Теоретически возможна и замена заемщика. Однако в таком случае покупатель должен будет соответствовать жестким требованиям банков к заемщику. Кроме того, договор будет подписан на актуальных условиях с новыми процентными ставками. То есть происходит не просто замена заемщика, фактически подписывается новый договор.