Получение ипотеки на коммерческую недвижимость: пути решения и проблемы.

Не секрет что к вопросам предоставления потенциальным клиентам ипотечных займов в российских финансовых учреждениях на сегодняшний день стали относиться с огромной серьёзностью. Все потенциальные клиенты, претендующие на получение ипотеки, проходят очень строгую проверку и при возникновении подозрений в благонадёжности или платёжеспособности потенциальных заёмщиков финансовое учреждений сразу же старается отказывать в предоставлении кредита. Впрочем, справедливости ради необходимо отметить тот факт, что физическим лицам ещё везёт в плане получения подобных займов, так как к предоставлению коммерческой ипотеки финансовые учреждения относятся ещё более строго и можно сказать, что получить такой вид кредитования в российских банковских организациях практически невозможно. Несмотря на практически полную не освоенность данной сферы кредитования и наличие очень жёсткой конкуренции в других видах заимствования, финансовые учреждения, работающие на территории нашей страны, никак не хотят обращать внимание на никому пока не принадлежащий кусок кредитного «пирога». В сегодняшнем материале мы постараемся рассмотреть с нашими читателями, что же такого пугающего присутствует в коммерческой ипотеке, от которой российские банковские организации стараются бежать как чёрт от ладана и имеют ли российские бизнесмены и предприниматели какую-либо реальную возможность получить кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Почему российские банковские организации стараются избегать кредитования нежилой недвижимости?

Как объясняют финансовые аналитики, корень данной проблемы, прежде всего, кроется в том, что на сегодняшний день данный вид кредитования никак не регламентируется российским законодательством. В нашей стране есть закон об ипотечном кредитовании, однако в данном законопроекте регламентируются отношения между кредитором и потенциальным заёмщиком только в сфере приобретения в кредит жилой недвижимости, а по поводу кредитов на нежилую недвижимость пока правительством законопроектов принято не было. Так всем читателям известно, что при получении ипотечного займа недвижимость, приобретаемая в кредит, автоматически становится залоговым обеспечением данной программы кредитования, причём происходит это сразу после заключения кредитного договора. Нежилая или, как принято называть, коммерческая недвижимость может быть передана в качестве залогового обеспечения только тогда, когда потенциальный заёмщик станет собственником недвижимости, а продавец получит денежные средства. Естественно, что подобные схемы кредитования очень рискованны для банковских организаций, особенно если при этом ещё и учитывать тот факт, что бизнес в России очень сложно назвать прозрачным и не теневым. И как раз в этом и скрывается ещё одна очевидная проблема, связанная с коммерческой недвижимостью: финансовые учреждения попросту не доверяют своим потенциальным заёмщиком. Как показывает практика, в банковской среде бытует мнение, что успешная организация имеет возможность самостоятельно без обращения в банковскую организацию приобрести необходимую недвижимость, а если такому предприятию понадобится всё-таки заём, то в этом случае у него должно присутствовать какое-либо другое имущество, которое может выступить в качестве залогового обеспечения. Та же фирма, которая не смогла нажить какого-либо добра и при этом, по мнению финансового учреждения, не имеет высокого уровня надёжности скорее всего получит отказ в предоставлении ипотеки на покупку коммерческой недвижимости, так как доверять такой компании очень и очень рискованно. Помимо этого нельзя не отметить тот факт, что и с самой коммерческой недвижимостью далеко не всё так просто, ведь она в отличие от недвижимости жилого фонда очень часто подвергается рейдерским захватам и доказывать при этом законность её владения последним собственникам очень и очень не просто.

На каких условиях предоставляется в России коммерческая ипотека?

Как показывает практика, на сегодняшний день финансовых учреждений, которые на территории России готовы предоставить своим заёмщикам ипотеку на покупку коммерческой недвижимости, можно пересчитать, что называется, по пальцам, однако они всё-таки есть. Для того чтобы хоть как-то обезопасить себя от обмана со стороны потенциальных заёмщиков данные финансовые учреждения вынуждены разрабатывать собственные схемы предоставления займов на покупку нежилой недвижимости. При этом как объясняют финансовые аналитики, наиболее распространённым вариантом является тот, когда банковская организация, предоставляя кредит на покупку коммерческой недвижимости, открывает две депозитные ячейки и кладёт в одну из них определённую сумму, которая выступает в качестве предоплаты за недвижимость. После того как потенциальный заёмщик становится владельцем и данное помещение будет оформлено в качестве залогового обеспечения, во вторую депозитную ячейку помещается остальная часть данного займа. В ряде случаев дело ограничивается только одной ячейкой, однако как показывает практика наших финансовых специалистов, это происходит очень и очень редко, только в тех случаях, когда продавец и покупатель недвижимости очень хорошо знакомы и полностью друг другу доверяют. В подобном случае продавец просто переписывает коммерческую недвижимость на покупателя, не получая при этом ни каких денежных средств в качестве предоплаты, а денежные средства он получает после того, как потенциальный заёмщик предоставит данную недвижимость финансовому учреждению в качестве залогового обеспечения. Следует отметить тот факт, что коммерческая недвижимость, как в принципе и жилая, отличается различными типами ликвидности. Так, например, в банковской организации вряд ли захотят получить в качестве залогового обеспечения складские помещения или производственные цеха, особенно если они очень старой постройки и давно не ремонтировались. Офисные помещения или торговые площади принимаются финансовыми учреждениями с большой охотой, так как в случае необходимости банковская организация без особого труда сможет их реализовать. Как отмечают финансовые аналитики, ряд финансовых учреждений работающих с предоставлением коммерческой ипотеки стараются не «мудрить» и стимулировать своих клиентов, что называется, «рублём». В этом случае денежные средства заёмщик получает сразу, однако процентная ставка займа составляет аж 23 процента годовых. После того как коммерческая недвижимость оформляется в качестве залогового обеспечения процентная ставка займа снижается до 10 пунктов. При этом и заемщик, и продавец проходят очень серьёзную проверку на надежность, а регистрацией и переоформлением недвижимости занимается сама банковская организация.

Алгайкина Ирина
Пресс служба CreditProsto.ru