От чего защитит страхование ипотеки?

Страхование ипотечных рисков — это не прихоть банка, не еще один способ получить дополнительные деньги с заемщика, это требование законодательства Российской Федерации, которое закреплено в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (действующая редакция от 19.05.2013). Впрочем, закон требует только залог от полного или частичного уничтожения. Это вполне разумное требование, учитывая большую стоимость залога в случае ипотечного кредита, ведь если вдруг с квартирой что-то случится, заемщик, скорее всего, окажется и без жилья, и с огромным долгом в придачу.

С другой стороны, закон не требует заемщика, например, страховать свою жизнь и здоровье. Конечно, утрата трудоспособности, скорее всего, серьезно усложнит задачу выплаты долга по ипотеке, но закон, тем не менее, страховаться самого заемщика не требует. Этого требуют банки. И их можно понять. Ведь кредитной организации нужно, чтобы вы вернули долг. При этом выселять своего клиента из квартиры банк не хочет. Это невыгодно как с точки зрения финансов, так и с точки зрения репутации. Действительно, что люди подумают о банке и его руководстве, если кредитная организация выселит на улицу потерявшего трудоспособность человека, да еще и с семьей и детьми. Вполне возможно, что финансовые потери в результате оттока клиентов будут куда более существенными.

В то же время в сознании граждан требование застраховать свою жизнь такого отторжения не вызывает. Хотя, конечно, переплачивать каждый год внушительную сумму за страховой полис захочет не каждый. Кроме того, банки нередко требуют застраховаться от риска утраты права собственности. Конечно, по закону от страховки вы можете отказаться, однако это серьезно увеличит процентную ставку и, следовательно, переплату по кредиту. Причем зачастую банк предлагает такие условия, что клиенту гораздо выгоднее приобрести дорогостоящую страховку, чем выплачивать по завышенной ставке и без того дорогой кредит.

Например, ВТБ24 требует, чтобы клиент застраховался полностью — то есть он должен купить все три страховки: жизни, здоровья, риска утраты права собственности. В противном случае банк либо откажет в выдаче займа, либо существенно повысит ставку и клиент откажется уже сам. Если вы оформляете страховку только от риска утраты или повреждения залога, то есть только ту, которую требует оформить государство, ВТБ24 увеличит процентную ставку сразу на 3% годовых. Итак, попробуем разобраться, для чего же вообще нужна каждая из страховок, и от чего они защищают.

Обязательное страхование залога защитит приобретаемую в ипотеку квартиру от пожаров, заливов, взрывов, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и прочего ущерба, который может быть нанесен залоговой недвижимости. Учитывая, что в последнее время в России различные катаклизмы случаются довольно часто, данный вид страховки не пустая формальность. Хотя, конечно же, самое главное в том, что оформлять такую страховку требует государство. «Недвижимость, которая служит залогом по кредиту, может потерять свою ценность как для заемщика, так и для кредитора, если будет повреждена или разрушена в результате несчастного случая (пожара, залива, взрыва и т. п.). Но при этом заемщик все равно будет обязан возвращать полученный кредит. Отказаться погашать кредит нельзя, потому что владелец закладной вправе потребовать возмещения за счет иного имущества и доходов заемщика. В этом случае и необходима страховка - она поможет погасить задолженность по ипотечному кредиту, если с предметом залога произойдет какая-то серьезная неприятность», — говорится в объяснении Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.

Закон требует, чтобы страховка покрывала всю сумму кредита, поэтому кредитные организации предлагают застраховать лишь сумму кредита плюс проценты. Впрочем, некоторые заемщики страхуют полную стоимость квартиры, чтобы в случае наступления страхового случая получить еще и компенсацию. «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства», - говорится в пункте 2 статьи 31 закона «Об ипотеке».

Также нужно четко понимать, что страхуя жилье, заемщик делает это в пользу залогодателя, то есть банка. Законе «Об ипотеке», статья 31, пункт 1: «Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной».

Страховые платежи по ипотеке нужно вносить раз в год. Банк при этом сообщает размер оставшейся задолженности, и страховая компания рассчитывает сумму взноса. Таким образом, год за годом эти взносы будут уменьшаться. Страхование жизни и трудоспособности заемщика защищает его от невозможности платить по кредиту в связи с проблемами со здоровьем или смертью. В случае смерти клиента страховая компания полностью гасит его обязательства перед банком, и квартира переходит к наследникам без обременения. В случае потери трудоспособности страховка обеспечит средствами для погашения кредита и поможет пережить непростой период в жизни с наименьшими потерями. Конечно, такая страховка стоит недешево, однако смысл в покупке полиса все-таки будет.

Страхование риска утраты права собственности или титульное страхование защищает клиента от риска потерять право собственности на объект недвижимости, если сделка по его приобретению будет по какой-либо причине признана незаконной или недействительной. Ситуаций, при которых подобное может случиться предостаточно. Например, если при приватизации квартиры не были учтены права несовершеннолетних детей или если один из собственников недвижимости на момент заключения сделки пребывал в местах лишения свободы. Кроме того в СМИ периодически рассказывают о недобросовестных застройщиках и обманутых дольщиках. Аферисты могут продавать одну и ту же квартиру по несколько раз, в результате человек может остаться без квартиры, но с ипотекой.