Какие махинации проворачивают банки и заёмщики при проведении оценки недвижимости.
В процессе получения ипотечного займа оценка недвижимости является одной из самых важных процедур, для того чтобы её провести заёмщик или финансовое учреждение обязаны пригласить третьих лиц, например представителей оценочной компании, которые и проводят оценку истинной стоимости приобретаемого жилья. Однако нужно отметить, что очень часто выводы, изложенные специалистами оценочной компании, очень часто не соответствуют реальной стоимости квартиры.
При этом на мнение специалистов оценочной компании может повлиять не только состояние самой покупаемой в заём недвижимости, но и финансовое учреждение, и сам заёмщик. Ведь не секрет, что финансовые учреждения, предоставляя своему клиенту ипотечный кредит, стараются одолжить меньшую сумму денежных средств под более высокий процент, таким образом они стараются повлиять на оценщиков для уменьшения суммы кредита, а соответственно и рисков. Потенциальные заёмщики в свою очередь, понимая что банковская организация всё равно не станет предоставлять ипотечный займ равный полной стоимости недвижимости, искусственно увеличивая стоимость недвижимости, таким образом стараются сэкономить на первоначальном взносе. Впрочем, помимо двух вышеуказанных причин, ошибка оценщиков может произойти и от того, что в нашей стране очень несовершенная система оценки недвижимости.
Оценка ипотечной недвижимости: хитрости финансовых учреждений.
Стоит сказать, что практически все российские кредитные организации при оформлении потенциальному заёмщику ипотечного займа уже заранее рассматривают ситуацию, когда он по стечению каких-либо обстоятельств не сможет погасить полученный в банке заём. То есть если заёмщик не может расплатиться с ипотечным займом, ему придётся продать недвижимость, выступающую в качестве залогового обеспечения, которая из-за каких-либо финансовых или политических преобразований может на тот момент опустится в цене или же будет реализована по более низкой стоимости. Другими словами, предоставляя заёмщику ипотечный займ, финансовое учреждение постарается предоставить ему денежных средств меньше, чем будет стоимость залогового обеспечения. Однако очень часто финансовые учреждения считают, что и этого недостаточно и попросту стараются договориться со специалистами оценочной компании, и после такого договора цена на недвижимость, по мнению экспертов-оценщиков, будет существенно отличаться от той, что требует продавец квартиры, как минимум на 5-7 процентов. На таком фоне очень любопытным является тот факт, что в том случае, если сумма оценки недвижимости получилась выше, чем цена запрашиваемая продавцом, то размер кредита будет определяться по первоначальному взносу.
Хитрости заёмщиков при оценке залоговой недвижимости.
Справедливости ради необходимо сказать, что и потенциальные ипотечные заёмщики тоже ищут пути, благодаря которым они могут обмануть финансовое учреждение и получить ипотеку на сумму большую, чем стоимость приобретаемой недвижимости. С одной стороны поступок потенциального заёмщика понять можно, ведь ипотечные займы – это единственные финансовые продукты, которые предоставляются банковскими организациями под наименьшие проценты, а излишек денежных средств заёмщик, несмотря на то, что ипотечный займ является целевым займом, может потратить на покупку мебели или проведение ремонтных работ в купленной квартире. С другой стороны стоит помнить о том, что подобные действия со стороны потенциальных заёмщиков расцениваются финансовыми учреждениями как мошенничество. Ещё одним вариантом, когда потенциальный заёмщик идёт на сговор с оценщиком недвижимости, является отсутствие денежных средств или недостаточное их количество для совершения первоначального взноса. Конечно, со стороны финансовых учреждений всё кажется логичным, чем больше потенциальный заёмщик внесёт сумму, составляющую первоначальный взнос, тем выше шансы того, что заёмщик будет прилагать максимум своих усилий для того, чтобы полностью и в срок погасить взятые на себя долговые обязательства. Да и процентную ставку ипотечного займа российские финансовые учреждения очень часто устанавливают как раз определяя готовность потенциального заёмщика вложить в приобретаемую недвижимость собственные денежные средства, и чем больше будет сумма первоначального взноса, тем меньше окажется процентная ставка ипотечного займа. Именно поэтому самыми дорогими ипотечными продуктами являются займы, которые предоставляются без первоначального взноса. В тоже время, в том случае если займ предусматривает участие личных денежных средств потенциального заёмщика, которые будут составлять в среднем 20 процентов от общей суммы ссуды, а стоимость покупаемой недвижимости составит 2 миллиона рублей, то заёмщик должен будет в качестве первоначального взноса отдать 400 тысяч рублей. В том случае, если у заёмщика только 200 тысяч, он может договориться со специалистом оценочной компании о выставлении завышенной стоимости квартиры, и таким образом получить в сумме кредита денежные средства, которые заёмщик не имеет возможности доплатить из собственного кармана продавцу недвижимости. Главным недостатком подобной ситуации является то, что российское законодательство не предусматривает возможности финансовому учреждению контролировать процесс передачи денежных средств от покупателя продавцу.
Алгайкина Ирина
Пресс служба CreditProsto.ru