Ипотека со скидкой. Или как купить дефолтную квартиру.

Многие заемщики, после того как банк одобрил их заявку на получение ипотечного кредита и все формальности были улажены, пребывает в состоянии близком к тому, какое было у графа Монте Кристо, когда тот выбрался из замка Иф. Все дела сделаны, самое сложное позади, остается только сделать ремонт, заселиться и спокойно выплачивать ипотечный кредит. При этом все заемщики, тысячу раз успевшие прочитать кредитный договор, прекрасно понимают, что квартира хоть и принадлежит им полностью, все-таки находится в залоге в банке. То есть если вдруг с выплатой кредита будут какие-то проблемы, квартиру могут и забрать. Думать о возможных проблемах, особенно учитывая тот факт, что их может и не быть, очень вредно и неразумно. Зато когда эти проблемы начинают возникать, или же начинают только маячить на горизонте неясные очертания будущих неприятностей, нужно начинать действовать.

Например, потеря работы, даже в том случае, если у семьи есть некоторые сбережения на «черный день», должны активизировать заемщика. Для начала нужно договориться с банком, объяснить ситуацию и попросить отсрочку или реструктуризацию долга. Банки в таком случае, скорее всего, пойдут заемщику навстречу. Проблемы, к счастью, носят временный характер, длиться вечно они не могут, заемщик обязательно найдет новую работу и продолжит спокойно выплачивать кредит. Однако, не все заемщики в проблемной, критической ситуации проявляют должное самообладание. Далеко не каждый заемщик, попав в трудную жизненную ситуацию, первым делом пойдет в банк, чтобы объясниться с ним. Более того, некоторые заемщики не просто не идут в банк сами, они еще и всячески избегают представителей банка. Не отвечают на звонки и письма, отказываются встретиться и вообще всеми способами показывают банку, что кредит они возвращать не собираются. В таком случае терпение банка не будет безграничным.

Через некоторое время после того, как будет совершена просрочка платежа по кредиту, банк попытается связаться с вами. После нескольких неудачных попыток, когда заемщик будет всячески избегать серьезного разговора со службами безопасности банка, кредитная организация подаст на заемщика в суд. Как правило, такие дела банки выигрывают. И если мы говорим об ипотеке, то по решению суда банк получает квартиру заемщика, которая собственно уже и так была заложена в банк. Банки, как сугубо финансовые организации, которые занимаются исключительно финансами, не очень хорошо представляют, как можно продать недвижимость. Для банка – это неликвидный актив. Учитывая тот факт, что суды помимо квартир взыскивают с заемщиков и другое имущество, то окажется, что таких неликвидных активов у банков более чем достаточно. Чтобы не быть голословным приведем цифры. По оценкам экспертов на балансах банков скопилось непрофильных активов на сумму порядка 2 триллионов рублей! Причем 70% от этой суммы приходится как раз на недвижимость.

 Банкам, само собой, эти квартиры не нужны. Неликвидный, непрофильный актив, то есть недвижимость, кредитная организация постарается перевести в профильный, то есть в деньги. Сделать это банку нужно как можно скорее, ведь время – деньги. Для того чтобы продать квартиру поскорее нужно предложить выгодную цену, которая была бы ниже рыночной. Банки соглашаются на такую распродажу крайне неохотно, все-таки делать скидки на квартиры, значит терять деньги и немалые. Поэтому банки идут другим путем. Чтобы избавиться от непрофильных активов и «разгрести» балансы, банки предлагают заемщикам выгодные условия кредитования. Например, залоговые квартиры, которые банки получили через суд от своих неплательщиков, можно купить в ипотеку под 9% годовых. Это заметно ниже процентной ставки по «классической ипотеке», которая редко опускается ниже 12%. При этом банк увеличил и срок кредита на такие квартиры – взять ипотечный кредит можно на 50 лет.

Получить информацию о залоговых квартирах можно на сайтах кредитных организаций. Как правило, такие разделы сайтов называются «залоговое имущество». Иногда информация о таких квартирах печатается в разделе «ипотека». Некоторые банки работают «по старинке», печатая специальные бюллетени. Ассоциация Банков Северо-Запада, например, запустила собственный портал, на котором собраны предложения нескольких банков. На этом портале можно не только узнать цену, но и предложить свою. Правда если вы предлагаете меньшую цену, чем есть на портале, нужно суметь это аргументировать. Если получится, то банк может сделать скидку.

Механизм покупки таких квартир несильно отличается от покупки «обычных» квартир. Разница лишь в том. что продавцом в данном случае будет выступать банк, а на квартире будет лежать обременение. Правда обременение банк снимет сразу же, как только вы переведете деньги на его счет. Кроме того, можно не беспокоится за юридическую чистоту недвижимости, ведь банк предварительно проверяет все квартиры. Так что вариантов, когда одну и ту же квартиру продают по несколько раз, не будет.

Правда в этой «сказке о дешевых квартирах» есть одно обстоятельство, которое может отпугнуть потенциального покупателя. Дело в том, что жильцы, которым принадлежала квартира до этого, могут и не захотеть выезжать из квартиры «без боя». После того, как банк продаст квартиру эти жильцы, которые там остались, становятся проблемой нового хозяина недвижимости. И выселять старых жильцов он должен будет своими силами. Конечно, по закону жильцы должны будут сами покинуть квартиру, но они так делают далеко не всегда.