Ипотека «до» и «после». Или что изменил финансовый кризис.
Ипотека еще долгое время будет не просто единственным
способом большинству россиян купить свою собственную квартиру сразу, а не
копить на нее все жизнь. Кроме того, ипотека, по все видимости, еще долгое
время будет оставаться дорогой, мало привлекательной и слабо выгодной для
основной массы заемщиков, то есть для людей, у которых нет своего жилья.
Очевидно, что «целевая аудитория» ипотечного кредитования люди небогатые,
имеющие средний и даже чуть ниже доход. При этом основной спрос на квартиры
будет приходиться на бюджетное жилье, квартиры эконом-класса.
Конечно, в этом нет ничего удивительного, бюджетные товары
всегда самые массовые, более того, вообще очень сложно найти что-то дорогое и
массовое. Ипотека, на своем нелегком пути к массовости, встречает массу
препятствий. Главное это то, что банки просто не могут обеспечивать стабильно
низкую процентную ставку в долгосрочной перспективе. Более того, даже в
краткосрочной перспективе банки не могут дать каких-то определенных гарантий.
Отсюда изначально несколько завышенная стоимость ипотека. Все это происходит на
фоне ожидания высокой инфляции и новых экономических проблем.
Если брать докризисный период, когда ипотека развивалась во
многом благодаря финансовым излишкам, появившимся у банков, то здесь можно было
прогнозировать дальнейшую либерализацию ипотечных кредитов, снижение процентной
ставки, упрощение процедуры оформления. После кризиса многое изменилось. На
нашем родном рынке ипотечного кредитования данные изменения носили системный
характер. Но обо всем по порядку. Во-первых, кризис повысил цену ипотечного
кредита в России, заставив банки увеличить процентные ставки. В результате чего
ипотека стала недоступной для большинства заемщиков. Во-вторых, существенно
выросли требования к заемщику – теперь, чтобы получить ипотеку, необходимо было
обладать не только высоким доходом и безупречной кредитной историей, но и рядом
других достоинств, важных банку. В частности, страхование жизни и здоровья
заемщика стало, чуть ли не обязательным требованием банков.
Если же говорить о внутренних механизмах этих внешних
проявлений, то тут все куда сложнее. Дело в том, что в докризисный период
ипотека российскими банками обеспечивалась за счет иностранных средств. После
того, как развитые экономики Запада поразил финансовый кризис, российским
банкам пришлось обеспечивать ипотечные кредиты из собственных средств. На эти
цели шли ставки по депозитам и иные активы банков. Спрос при этом существенно
сократился. Правительство Европейского союза, стараясь оживить ипотеку, пошло на
сокращение ставки рефинансирования, что должно было обеспечить банки
внушительной беспроцентной финансовой помощью.
Однако данное начинание успеха не имело. Всему виной
нежелание банкиров идти на риск - все средства, полученные от Европейского
центрального банка, вкладывались банками в сам Центральный банк. То есть
дешевые кредиты населению из этих средств не выдавались. В России чиновники
решили наступить на те же грабли и предприняли подобные меры. В результате
эффект, как это не часто бывает, получился практически такой же, как и в
развитых странах Европы – деньги на кредитование населения не пошли. В основном
десятки миллиардов долларов, которое правительство выделяло государственным
банкам, пошли на различные операции на фондовой бирже. В результате индекс РТС
вырос почти в три раза, но плюс этот, на фоне минусов и затраченных средств,
сомнительный.
В любом случае, главная задача всех этих мероприятий решена
не была – дешевой ипотеки как не было, так и нет. Однако в последнее время
оправившаяся от кризиса Европа начинает, как в славные докризисные времена,
посматривать в сторону российских банков все с теми же предложениями, -
европейские банки опять готовы кредитовать российские финансовые учреждения.
Так что в целом ситуация с ипотекой в нашей стране налаживается.
Учитывая высокий потенциал российских банков, высокий спрос
на недвижимость и то огромное количество семей, которые не имеют собственного
жилья и средств на его покупку, можно утверждать, что будущее у ипотечного кредитования в России есть и оно большое.