Ипотечные квартиры – «прямая передача» и обнуление долга.

Ипотека – это отличный способ приобрести жилье. Зачастую это даже единственный способ. Ведь заплатить за квартиру сразу всю сумму может далеко не каждый. Не потому, что россияне не умеют копить, а потому, что накопить на квартиру в принципе очень сложно. Конечно, если ваш заработок не превышает среднестатистический в разы. В таком случае, лучше повременить с покупкой в ипотеку, накопить нужную сумму и приобрести квартиру. Ведь ипотека, хоть и предполагает, что квартира, которую вы покупаете, сразу же становиться вашей, все-таки не отменяет того факта, что квартира эта сразу же попадает к банку в залог.

То есть заемщик, принявший решение взять ипотеку, берет на себя ряд финансовых обязательств, начиная от страхования собственной жизни и здоровья, и заканчивая обязанностью вносить платежи за ипотеку каждый месяц в течение определенного, как правило, длительного периода времени. Причем если страхование жизни не является обязательным требованием, точнее не должно таким являться по закону, то обязанность вносить ежемесячные платежи более чем законна, и отменить её никто не сможет. Именно необходимость каждый месяц платить за ипотеку и может стать главной проблемой заемщика. Ведь платить нужно регулярно и желательно без задержек. А если задержки будут случаться, то банк просто начислит заемщику штраф и платить придется еще больше.

Конечно, данный подход выглядит не совсем логичным – человека, который попал в трудную жизненную ситуацию и не может оплатить счет, заставляют платить еще больше, но такова суровая действительность, которая при более глубоком анализе окажется более чем логичной. При этом заемщик может договориться с банком об отсрочке платежа, рассказав о своем бедственном положении. Банк может как пойти навстречу заемщику, предоставив ему кредитные каникулы, сократив штрафы, если решит, что ситуация действительно безвыходная. Если же по мнению кредитной организации заемщик в состоянии справиться с проблемами самостоятельно и в короткие сроки, то банк никаких поблажек делать не станет. Впрочем, мнение банка редко совпадает с объективной действительностью и еще реже оно совпадает с мнением заемщика, поэтому нежелание идти на уступки заемщику может стать причиной серьезных проблем.

Самой серьезной из этих проблем может стать невозможность со стороны заемщика платить по ипотечному кредиту. Результатом этой невозможности будет то, что банк попросту заберет залог, то есть квартиру, в счет уплаты долга. Это обычная и абсолютно законная процедура, ведь квартира изначально находилась в залоге у банка. Правда процедура эта немного сложнее, ведь банк не может просто забрать квартиру себе. Чтобы погасить долг, банк реализует ипотечную квартиру на торгах. Все средства, полученные за недвижимость, идут в счет уплаты долга. При этом не всегда деньги, полученные за квартиру, покрывают весь долг. В таком случае, если руководствоваться простой человеческой логикой, заемщик должен заплатить разницу из своего кармана.

Раньше так и было, но с некоторых пор для должников по ипотеке действует «ипотечная амнистия». Суть этой «амнистии» заключается в том, что если деньги, полученные за квартиру в результате торгов, не покрывают долга, то оставшуюся часть просто списывают. То есть абсолютно неважно, подешевела ипотечная квартира или нет, начислили заемщику огромные штрафы за просроченные платежи, превышающие все разумные пределы или нет, результат будет одним – квартиру продадут, а заемщик полностью расстанется с долгом. Возможным такое стало совсем недавно, а именно в марте 2012 года, когда были приняты поправки к закону «Об ипотеке». Долги стали обнуляться, а «ипотечная амнистия» стала реальной надеждой заемщика, попавшего в трудную жизненную ситуацию на выход из «долгового кризиса». Ведь пусть даже заемщик и остается без квартиры, но он также и остается без долгов, то есть может начинать жизнь с чистого листа, будучи не обремененным старыми долгами.

То есть изменения в законе «Об ипотеке», которые сделали «ипотечную амнистия» реальной, можно однозначно назвать позитивными и идущими на пользу в первую очередь заемщику. Но не банку, который теперь вынужден нести потери в том случае, если в результате торгов не удастся выручить достаточную сумму. Чтобы как-то защитить банки от этой проблемы, уже сейчас готовятся новые поправки к закону «Об ипотеке», которые позволят банкам забирать ипотечные квартиры себе напрямую, а не через обязательные торги. Что это собственно даст? Все очень простою, дело в том, что продажа квартиры через аукцион предполагает большие потери. Ведь банку приходится продавать недвижимость с существенной уценкой по сравнению с рыночной ценой. Если банк получит квартиру в собственность, реализовать её можно будет по реальной цене или близкой к такой цене, без уценки. В результате в выигрыше будут все. Банк сможет получить деньги, которые покроют все издержки, а заемщик, в том случае, если сумма, полученная за квартиру, превысит сумму долга, сможет получить разницу.

Теоретически подобное возможно и сейчас, ведь заемщик может делать с квартирой, купленной в ипотеку, все, что угодно, в том числе и передавать её третьему лицу. Но случаи, когда заемщик передает свою квартиру банку, единичны. Поправки к закону помогут создать единый механизм передачи заложенного жилья банку.