Ипотека бьет рекорды
Что случилось с ипотекой в последние годы? Казалось бы,
ставки постоянно растут, преодолевая один за другим психологические и
логические рубежи, квартиры дорожают, зарплаты растут медленно, а ипотечное кредитование при этом становится все популярнее и популярнее. Как такое
происходит в нашей стране решительно непонятно. Если кредиты дорожают, их берут
реже – это логично. Еще как то можно понять, почему дорогие и постоянно
прибавляющие в цене потребительские займы остаются самыми популярными. Просто
их легко получить. Люди особо не задумываются о том, выгоден им кредит или нет.
В первую очередь они смотрят, смогут они его выплачивать или
нет. А так как зачастую подобные займы берут на небольшие суммы, то и
ежемесячный платеж будет небольшим, даже несмотря на совсем немаленькую ставку.
С ипотекой же дело обстоит иначе – это кредит получить крайне сложно. Банки
отказывают очень часто, причем даже заемщикам, которые по всем параметрам
должны были бы подобный кредит получить. Высокие доходы и стабильное положение
еще не гарантируют вам успеха в получении ипотечного займа. Банк будет
проверять буквально все – ваши доходы, вашу справку о доходах, кредитную
историю, поручителей, их доходы, наличие у вас значимого имущества и так далее.
То есть банк выдает ипотеку только тем, в ком уверен.
При этом по-настоящему выгодные условия по ипотечному
кредиту банк предоставляет крайне редко. Некоторое послабление можно получить,
будучи вкладчиком банка или же участником зарплатной программы, или оформляя до
этого кредиты в этом банке, или же просто работая в нем. Причем уменьшение
ставки будет небольшим, даже если вы проработаете в банке несколько лет,
откроете в нем депозит и оформите кредитную карту. К тому же таких людей будет
немного. Тем не менее, за прошлый год банкам удалось поставить рекорд –
ипотечных займов было выдано на внушительную сумму в 1 триллион рублей! Это
действительно рекордный показатель для российского рынка.
Другой своеобразный рекорд касается роста ставок за 2012
год. Он составим примерно 1%. В настоящее время средний размер процентной
ставки по ипотечному кредиту равняется 12,5%. Конечно, есть более выгодные
предложения, но получить заем на таких условиях очень сложно. Зато гораздо
больше ипотечных кредитов с гораздо более высокими ставками. Такие-то займы в
основном и приходится брать россиянам. Таким образом, весь прошлый год прошел
для ипотечного рынка под знаком двух противоположных тенденций – рост ставок и
рост спроса. При этом прирост портфеля был более чем значительным. Если
предыдущий рекорд случился в 2011 году, тогда объем кредитов составил около 700
миллиарда рублей. То всего через год уже 1 триллион, что больше уже почти на
треть!
Где же тут подвох, спросите вы. Ведь не может же быть так,
чтобы популярность какого бы то ни было предложения, росла так стремительно на
фоне увеличения цены. Подвох здесь действительно есть, ведь помимо двух
вышеназванных тенденций была еще и третья тенденция – увеличение просроченной задолженности
ипотечный заемщиков перед банками. Проблемная задолженность по ипотеке в
портфеле коллекторских агентств в настоящее время оценивается на уровне 3%-6%.
В 2011 году этот показатель равнялся 2%-4%, в 2010 году только -1%-2%. То есть
тенденция тут тоже, что называется, на лицо. Удвоение задолженности каждый год
– это далеко не самая приятная для банков закономерность. Впрочем, тут возможны
неточности.
Дело в том, что эти цифры актуальны только для проблемной
задолженности по ипотеке в портфеле коллекторских агентств, которая могла
увеличиваться не только за счет того, что заемщики стали хуже обслуживать свои
долги, но и за счет изменения подхода банка к работе с проблемными кредитами.
Дело в том, что банки стали привлекать коллекторов к работе с долгами на более
ранних стадиях, чем раньше. Если в 2010 году коллекторам передавали ипотеку с
просрочкой в 15-18 месяцев, то в 2011 году уже — 13-15 месяцев. В 2012
коллекторов стали привлекать на этапе просрочки в 11-14 месяцев. За счет этого
и могла получиться такая неприятная статистика – если раньше коллекторам
передавали долги только «злостных» неплательщиков, то теперь все чаще агентства
получают для работы долги с меньшей просрочкой.
Таким образом, для заемщиков это может быть не самым
приятным сигналом. Теперь в случае возникновения затруднений с выплатой долга
банк будет давать меньше времени на решение проблем, скорее передавая долг
коллекторам. Кстати, это еще одна тенденция уходящего года – «омоложение»
просрочки. Для потребительских кредитов срок просрочки, после которого
проблемный заем передают коллекторам, вообще составил 5-15 дней! Что же
касается распределения должников по регионам, то тут, как и во многих других
рейтингах лидирует столица. В Москве проблемных долгов около 30%. В Московской
области этот показатель значительно ниже, но низким его все равно не назовешь –
17%. Кроме того в «лидерах» также находятся Санкт-Петербург, Самарская,
Челябинская, Свердловская области, Краснодарский и Красноярский края. Более
половины проблемных долгов при этом оформили жители Центральной России.
Что любопытно – берут в кредит в основном недвижимость на
вторичном рынке. Доля новостроек в общем объеме выданных ипотечных кредитов
занимает 10%-20%. Но доля эта постоянно растет, и по оценкам экспертов в самом
скором времени на новостройки будет приходиться до трети всех ипотечных кредитов.
Отставание новостроек от вторичного жилья здесь можно объяснить тем, что многим
заемщикам попросту негде жить в то время, пока заселиться в новую квартиру
будет нельзя. Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете сразу же въехать в
свою квартиру и жить там, с новостройками же, которые
продают еще до завершения строительства, вам придется какое-то время где-то
жить, выплачивая при этом кредит. Такая возможность есть не у всех.
Но ситуация может измениться, ведь сейчас в строй интенсивно
вводятся новостройки, особенно в Подмосковье. При этом цены на жилье в Москве и
ближнем Подмосковье разняться так сильно, что большинство покупателей квартир
здесь – это москвичи, которые в принципе могут подождать. Что касается
прогнозов на этот год, то ипотека вряд ли сможет побить свои прежние рекорды,
все-таки ставки сейчас слишком высоки, и расти они, пока не прекратят.